Per quanto riguarda la detrazione dell’iva, in linea generale, i consulenti finanziari emettono fattura esente iva, ai sensi dell’ex art. 10 del DPR 633/72, e di conseguenza non la recuperano. L’intermediazione commerciale, nei vari settori in cui lavora l’agente di commercio Enasarco, è soggetta a iva che potrà dunque essere portata in detrazione.
Per quanto riguarda la deducibilità, il leasing immobiliare per l’acquisto di un ufficio è deducibile, a patto però che il contratto sottoscritto non sia inferiore a 12 anni.
Si deduce l’80% del canone del leasing, mentre il 20% viene considerato come costo dell’acquisto del terreno su cui insiste l’immobile quindi non deducibile.
L’acquisto di un immobile strumentale, con mutuo o contanti, si porta in ammortamento con un coefficiente ministeriale del 3% annuo. Per ammortizzare l’intera cifra di acquisto ci vorrebbero dunque 33 anni, contro i 12 anni minimi del leasing.
D’altra parte, però, vanno fatte le dovute considerazioni anche sull’eventuale vendita dell’immobile. Quando si rivende un bene strumentale, viene tassata la plusvalenza, cioè la differenza tra il costo d’acquisto e il prezzo di vendita.
In caso di leasing immobiliare, di regola si stabilisce un anticipo – non obbligatorio –, si stabilisce il numero delle rate – almeno pari a 12 anni – e in ultimo il prezzo di riscatto, che di norma è pari a una percentuale del prezzo di acquisto.
Con il leasing immobiliare, l’agente di commercio o il consulente finanziario acquisirà l’immobile, divenendone proprietario e non più solo possessore, al valore del prezzo di riscatto. Cosa significa questo? Facciamo un esempio pratico!
Abbiamo acquistato un immobile uso ufficio al prezzo di 200.000€, stabilendo una percentuale di riscatto pari al 10% del prezzo di acquisto, cioè 20.000€. Il bene strumentale entrerà così nel parco dei nostri beni strumentali al prezzo di 20.000€ – cioè il valore del prezzo di riscatto.
Ipotizziamo che al momento della vendita quel bene valga 250.000€ per effetto della rivalutazione e non più 200.000€, che era il nostro prezzo di acquisto. La plusvalenza sarà perciò:
250.000 (prezzo dell’immobile rivalutato) – 20.000 (prezzo di riscatto) = 230.000€
Su questo importo (plusvalenza) dovremo pagare le tasse. Una bella cifra!
Con il leasing, dunque, più è alta la rata mensile e più si dedurranno costi; allo stesso tempo però più è basso il prezzo di riscatto e più la tassazione sarà alta nel momento in cui si deciderà di rivendere l’immobile. L’ufficio di per sé è un ottimo centro di costo: tra le fatture del condominio, tasse, bollette, arredi… ma è importante fare i dovuti conti prima di optare per il leasing.
In caso di acquisto con mutuo o contanti, la normativa attuale stabilisce che – una volta rimasti in possesso dell’immobile per almeno 5 anni – si può rivendere senza che la plusvalenza sia tassabile.
E se compro l’immobile con il leasing, pago il prezzo di riscatto e chiudo subito la partita iva? Dovrò comunque pagare le tasse sulla plusvalenza?
Quando viene chiusa la partita iva, i beni strumentali in carico, se non vengono venduti, vanno auto fatturati per trasferirli dalla sfera patrimoniale dell’attività a quella personale. I beni strumentali vanno venduti al valore normale di mercato e non a un prezzo qualsiasi, molto più basso. Si rischia altrimenti un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate che prende come riferimento le fatture di vendita fatte nella stessa zona, nello stesso periodo e per immobili similari.
In caso di leasing, posso affittare una stanza dell’ufficio che ho acquistato?
È possibile per l’agente di commercio o il consulente finanziario che ha acquistato un immobile, affittarlo per intero o in parte. Se l’attività di locazione diventa un’attività continuativa, non è opportuno fatturare l’affitto come agente di commercio. È consigliabile, invece, aprire un secondo codice attività idoneo (es. mera locazione di beni a terzi). Se oltre all’affitto, si mettono a disposizione anche dei servizi (es. utenze, arredo, segreteria, pulizie, domiciliazione), allora il codice attività più idoneo potrebbe essere quello dei servizi integrati di supporto per la locazione.
La locazione è naturalmente esente iva; i servizi sono invece soggetti a iva.
Hai altre domande sull’acquisto di un immobile a uso strumentale? Scrivici a [email protected] oppure al numero WhatsApp 329.672.55.62
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